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“國五條”及其細則對房地產交易的影響及相關法律糾紛分析

2013年第08期    作者:宋安成    閱讀 8,351 次

       2013年2月20日，國務院召開常務會議，會議確定了五項加強房地產市場調控的政策措施，稱之為“國五條”，2月26日，國務院出臺《關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》（國辦發(fā)2013第17號文），稱之為“國五條細則”?！皣鍡l”及其細則的基本內容從根本上是重審以前的調控政策，但是其更為嚴格的限購政策和20%差額所得稅的具體要求，著實給當下火爆的房地產市場帶來了極大的震動。

        筆者認為，目前可以肯定的是，“國五條”調控細則將進一步遏制住房投資投機性需求，擠壓住房投資炒作泡沫，其原因有三：

        一是明確了限購的范圍。明確了城市限購范圍是整個城市的行政區(qū)域內的所有一手、二手房屋。在此之前有一些地區(qū)，如?？谝?guī)定的限購政策是限購市區(qū)的樓盤，而不限購郊區(qū)的樓盤，現在按照“國五條細則”的要求，是不可以再這樣操作了。還有一些地區(qū)，限購只限購普通住宅，而不限購高檔住宅，現在也不符合“國五條”的要求。“國五條”的細則實質上是嚴肅了限購的紀律，對之前一些地方政府，特別是一些中介部門弄虛作假，千方百計地逃避限購，導致原來的限購政策執(zhí)行不盡人意的狀況進行了整頓。

        二是賣房子的賣方應當繳納差價所得20%作為所得稅。這并不是一個新的政策，相對于老政策的主要區(qū)別是取消了原來賣方的選擇權，即，原來規(guī)定了兩種納稅方式：一個是納稅人按照差額所得的20%納稅；另一個是納稅人按照銷售總價的1%—2%納稅，納稅人可以從這兩種方法中擇其一來繳納稅款，而實踐中其實多數人都選擇了1%—2%。這次明確說要按照20%，就是按原買價與賣價之差適當扣除合理成本后的差額所得的20%納稅，顯然這個稅額上升了，將極大地影響二手房的交易，進而影響置換類業(yè)主購買新房。

        三是“國五條細則”規(guī)定對于城市房價上漲幅度過高、過快的城市，在購買第二套房時要提高其首付的比例，同時要提高房貸的利率。現在的比例已經是6成首付了，如果實行7成、8成首付顯然對房地產市場的投資行為會有較大的抑制。當然，不可否認的是，“國五條”真正的影響可能要等到各地地方性政策的落地，但是“國五條”及其細則實際上未留下多少空間給地方政府也已是確然的事實，3月30日京、滬兩地細則的出臺也印證了這一點。

        筆者認為，隨著“國五條”及其細則通過地方政策的細化落地，其可能會帶來一些新的房地產交易法律糾紛。在此，筆者根據以前調控政策實施后房地產交易糾紛的一些變化，在此談談新政落地后可能會隨之而來的法律糾紛，與各位讀者交流。

          第一類糾紛：限購政策會使得有些已經簽訂合同的房屋交易不能進行。

        上文提到，按照國務院“國五條細則”的要求，限購區(qū)域應覆蓋城市行政區(qū)域內的所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應前移至簽訂購房合同(認購)前；對擁有一套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續(xù)提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區(qū)域內向其售房。按照國務院的要求，限購要“一刀切”，甚至更為嚴格，而現在各限購城市實行的限購大多不符合這一要求。如果國務院這一“一刀切”的限購政策落地，將使得限購的群體大大擴大，在一些限購城市會使得已經簽訂合同，但材料尚未交至房地產交易中心的買賣雙方的交易無法完成。從法律上講，“國五條”及其細則可以勉強解釋為“不可抗力”，但是如何解除合同、如何退房款、如何承擔一方的損失、誰延期辦理手續(xù)遇到政策調整的過錯認定，司法實踐中買賣雙方都可能會產生爭議，如果無法協調解決，進行司法訴訟可能是不得已的選擇。對于此類案件，法院一般的處理是：如果各方均無過錯，法院將判令合同解除房款返還，收受房款的一方可能要承擔一部分利息；如果一方有過錯導致合同延期履行，有過錯的一方要根據自己的過錯程度對無過錯的一方承擔一定的賠償責任。

          第二類糾紛：嚴格執(zhí)行20%差額所得稅帶來的稅收承擔糾紛。

        在“國五條細則”出臺之前，幾乎所有的城市都是執(zhí)行“總價1%或2%的所得稅政策，但如果嚴格按照“國五條細則”執(zhí)行20%差額所得稅新政的話，不僅總價1%或2%的政策可能會成為歷史，二手房交易的成本亦會大幅提高。比如說，原來60萬的房子，不到五年增值到160萬元（實際上在一、二級城市非常正常），其按照老政策無非是1%繳1.6萬元或2%繳3.2萬元的稅，但是如果嚴格按照新政執(zhí)行，就是20萬的稅收。如果按照常規(guī)的賣家“到手價”來說，剛需的買家可能無力承受，如果由賣家承擔，其肯定也不愿意割肉。如果合同未約定清楚，就可能會產生糾紛。法院對于這類糾紛處理的原則無非是有約定按照約定，無約定按照法定。在筆者遇到的一些新交易的案例中，已經出現了“如果稅收政策調整，雙方應當另行協商稅收承擔問題，協商不成的，任何一方可以解約”的約定。所以筆者建議，新的房產交易，應當針對稅收問題做出更為明確的約定，經免在政策調整后發(fā)生爭議。

          第三類糾紛：嚴格的限購政策導致開發(fā)商以量換價調低房價，導致業(yè)主退房。

        如果房地產限購政策實行“一刀切”，在已經實行限購的城市房價在調控政策的影響下可能會一路下跌，與下跌行情相伴而生的，是一波接一波的業(yè)主“退房”維權潮。但需要指出的是，這種方式不符合當下提倡的契約精神，并非明智之舉。必須承認的是，即使開發(fā)商做出讓步，但購房者爭取到的利益，也極為有限，更何況有許多理由讓開發(fā)商對“房鬧”現象置之不理。

        這里，需要提醒購房者的是，如果單純地從控制風險角度出發(fā)，購房者可以跟開發(fā)商事先簽訂“保價條款”，或者約定自己可以承受的違約責任以防萬一。

        首先，是要求開發(fā)商在某個特定時期內進行“保價”。也就是說，可以跟開發(fā)商事先約定，在購房之后的一年甚至兩年時間內，只要同等品質的物業(yè)價格出現下跌情形，便可根據事先簽訂的“保價協議”來解決出現的問題。還有另外一種“保價”方式，即房價降幅超過某標準，如10%，便可要求開發(fā)商補償差價。這種方式對開發(fā)商來說易于接受。

        其次，是約定違約責任。比如雙方約定，以總房價的5%作為違約金，因此一旦房價跌幅超過5%，購房者可以選擇終止買賣行為，因為相比較履行合同來說，終止買賣可以防止自己承擔更大的損失，兩害相較取其輕，購房者可以根據實際情況做出對自己更為有利的選擇。當然，這種方式是對等的，如果房價漲幅超過5%對開發(fā)商有利時，他們也有可能會選擇違約，或者要求購房者加價，因此選擇這種“保價”辦法時，購房者一定要做好心理準備。

        最后，筆者要強調的是，“國五條”及其細則能否真正對房地產交易帶來實質性的影響，進而帶來一些新的房地產交易中的法律糾紛，筆者認為是取決于各地細則的具體規(guī)定及執(zhí)行的情況，從目前各地出臺的細則來看，“國五條”及其細則給房地產市場帶來的影響可能比預想的要低的多。●