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最高法發(fā)布《物權(quán)法》司法解釋 (一)
來源：中國律師網(wǎng) 日期：2016-03-10 作者：全國律協(xié) 閱讀：3,601次
據(jù)最高人民法院官網(wǎng)消息，最高法23日發(fā)布《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《解釋》），3月1日正式實施。
最高人民法院民一庭庭長程新文通報《解釋》的有關情況并回答記者問題。
一、《解釋》制定的背景
物權(quán)法是規(guī)范民事財產(chǎn)關系的基本法律，在法律體系中起著基礎性作用，是中國特色社會主義法律體系中的重要支柱性法律?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）自2007年10月1日起施行以來，對于維護國家基本經(jīng)濟制度，維護市場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權(quán)利人的物權(quán)，都發(fā)揮著舉足輕重的作用。黨的十八屆四中全會通過的《中共中央關于全面推進依法治國若干重大問題的決定》指出，要依法保障公民人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)、基本政治權(quán)利等各項權(quán)利不受侵犯，實現(xiàn)公民權(quán)利保障法治化；健全以公平為核心原則的產(chǎn)權(quán)保護制度，加強對各種所有制經(jīng)濟組織和自然人財產(chǎn)權(quán)的保護。這為我們在全面推進依法治國新時期進一步完善和加強財產(chǎn)權(quán)保障指明了方向。產(chǎn)權(quán)本身是一個經(jīng)濟學概念，法律上與其大致對應的概念是財產(chǎn)權(quán)，而物權(quán)則與債權(quán)一起共同構(gòu)成了近現(xiàn)代財產(chǎn)權(quán)的兩大基石。正所謂“有恒產(chǎn)者有恒心”，物權(quán)作為最為基礎和重要的財產(chǎn)權(quán)，是社會每個人、每個團體乃至國家的基本權(quán)利，也是民事主體從事各種經(jīng)濟或社會活動、創(chuàng)造財富的基礎。因此，通過適用法律，把法律和政策的精神加以貫徹和展開，依法全面、平等保護各種所有制經(jīng)濟組織和自然人享有的物權(quán)，從而為人民群眾安定、幸福的生活，為經(jīng)濟社會有序、健康發(fā)展提供堅實的司法保障，人民法院責無旁貸。
二、《解釋》的主要內(nèi)容
《解釋》共22個條文，重點內(nèi)容包括以下六個方面：
（一）關于不動產(chǎn)登記與物權(quán)確認或基礎關系爭議
《物權(quán)法》第十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。實踐中，有觀點認為，除非法律另有規(guī)定，未經(jīng)不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記就不能取得及享有不動產(chǎn)物權(quán)，不動產(chǎn)物權(quán)爭議涉及到登記就應通過行政訴訟解決。這種觀點受眾頗廣，在很大程度上導致實踐中出現(xiàn)了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象，這不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權(quán)威和公信。針對這一情況，《解釋》從兩個方面作出規(guī)定：一是在案件的受理上，規(guī)定因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議而提起訴訟的，屬于人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應依法予以受理，民事審判部門應依法予以審理。二是從訴訟中不動產(chǎn)登記簿證明力的角度，規(guī)定對發(fā)生爭議的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的最終判斷，應當依賴于對原因行為或基礎關系的審查，故在當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人的情況下，應當支持其訴訟請求。
（二）關于預告登記的效力
《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定，預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。實踐中，對于現(xiàn)實登記權(quán)利人針對不動產(chǎn)的何種處分，會因違反法律規(guī)定而不發(fā)生物權(quán)效力，存在模糊認識，一些案件中甚至出現(xiàn)不當擴大預告登記效力的傾向?；陬A告登記制度的內(nèi)涵，正確適用預告登記制度，必須注意堅持依法兼顧保障登記權(quán)利人的請求權(quán)與限制登記義務人的處分權(quán)的平衡原則，為此，《解釋》第四條對《物權(quán)法》第二十一條所稱的不發(fā)生物權(quán)效力的“處分行為”進行了限縮性解釋，即將其限于未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意而轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設定建設用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的在法律上危及或者妨礙債權(quán)如期實現(xiàn)的行為。
（三）關于特殊動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的“善意第三人”
近年來，有關船舶、航空器和機動車等特殊動產(chǎn)引發(fā)的糾紛呈逐年上升趨勢。尤其是隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，機動車逐步走入普通百姓的日常生活，據(jù)統(tǒng)計，截至2015年5月，全國機動車總保有量達2.69億輛。機動車的二手交易也大量增加，實踐中機動車名實不符的情況也并不鮮見。加之因機動車抵押、交通事故引發(fā)損害賠償、機動車所有權(quán)人破產(chǎn)等原因而形成的權(quán)利人，也會在諸多情形下與機動車買賣交易的雙方當事人的權(quán)利產(chǎn)生交集，因此，如何處理好相關糾紛成為審判實踐中的熱點和難點?；诖?，《解釋》第六條以實踐中經(jīng)常發(fā)生的權(quán)利沖突類型為導向，遵循特殊動產(chǎn)物權(quán)變動的物權(quán)法規(guī)則，通過排除轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人作為物權(quán)法第二十四條所稱“第三人”的角度進行了規(guī)定。
（四）關于發(fā)生物權(quán)變動效力的人民法院、仲裁委員會的法律文書的范圍
根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，人民法院、仲裁委員會的法律文書直接導致的物權(quán)變動，不以登記、交付為生效要件，法律文書一經(jīng)生效，即發(fā)生物權(quán)效力。對于直接導致物權(quán)變動的人民法院、仲裁委員會作出的法律文書的范圍問題，一直是司法實踐中爭論不休的難題。我們認為，基于維護物權(quán)變動模式體系安定的目的，應當注意防止實踐中不適當?shù)財U大化適用《物權(quán)法》第二十八條，損害相關權(quán)利人的合法權(quán)益，故需要對該條所稱人民法院、仲裁委員會的生效法律文書進行目的性限縮解釋。基于此，《解釋》第七條規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權(quán)法第二十八條所稱導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書?！?/span>
（五）關于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的司法保護
《物權(quán)法》第一百零一條確立了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度，但該條表述較為簡單，遠遠不能解決優(yōu)先購買權(quán)行使的前提條件、方法及法律效果等實踐中亟需明確的重要問題，這還導致按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的實踐運用及司法判斷標準不一、尺度各異，嚴重影響按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度功能的發(fā)揮?！督忉尅犯鶕?jù)《物權(quán)法》第一百零一條的立法精神和目的，對按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度進行了細化，通過第九條至第十四條共計六個條文，分別從按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的起始條件、同等條件的認定、行使期間、主體范圍以及裁判保護等方面進行了規(guī)定，極大地完善了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的制度架構(gòu)，使得這一制度從法律的原則規(guī)定成為走入現(xiàn)實的具有高度可操作性的鮮活制度。
（六）關于善意取得制度的適用
《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度。從司法實踐看，與善意取得相關的糾紛非常常見，它不僅存在于物權(quán)確認糾紛、執(zhí)行異議之訴等糾紛中，而且更為廣泛地遍布在為數(shù)眾多的合同、侵權(quán)乃至婚姻家庭繼承糾紛中。而《物權(quán)法》第一百零六條在理解上存在諸多爭議之處，如何正確適用善意取得制度是《物權(quán)法》適用中的一個重點、難點和熱點。對此，《解釋》第十五條規(guī)定了“善意”認定的基本標準，即《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的善意取得中的“善意”具體指什么，以及在訴訟中由誰承擔舉證責任；第十六條、第十七條則分別就不動產(chǎn)善意取得中受讓人非善意的認定、動產(chǎn)善意取得中受讓人重大過失的認定作出具體規(guī)定；這三條規(guī)定與第十八條關于善意的判斷時間的規(guī)定，共同構(gòu)成了對《物權(quán)法》第一百零六條第一款第一項“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的”的具體解釋。第十九條則針對《物權(quán)法》第一百零六條第一款第二項“以合理的價格轉(zhuǎn)讓”，指出應嚴循立法目的與價值取向，立足個別交易的具體情況，深刻體察社會一般交易認知感受，準確判斷價格是否合理。第二十條對機動車等特殊動產(chǎn)如何適用《物權(quán)法》第一百零六條第一款第三項規(guī)定進行了明確。上述條文形成了對善意取得適用的較為完整的規(guī)則體系。此外，《解釋》還基于增進司法裁判的社會認同，簡化裁判理據(jù)的目的，立足于法律不保護非法交易的價值理念，對善意取得制度適用的排除情形進行了規(guī)定。
程新文庭長答記者問
中國審判雜志記者：有兩個問題：第一個問題，我們注意到《物權(quán)法》實施之后就確定了多維度、分步驟的《物權(quán)法》司法解釋工作規(guī)劃，想請您介紹一下這個規(guī)劃的具體情況？第二個問題，請您介紹一下《司法解釋（一）》的出臺旨在解決哪些現(xiàn)實中的問題？謝謝。
程新文：《物權(quán)法》包括了總則、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔保物權(quán)和占有等五編，對于其中的許多條文規(guī)定的適用問題，都需要通過司法解釋的方式進一步細化，以解決實踐中如何更好適用的問題。2009年5月，我們頒布了《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，目前正在根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定以及司法實踐中的經(jīng)驗總結(jié)修訂起草擔保物權(quán)司法解釋，《物權(quán)法》中的其他內(nèi)容，如相鄰關系、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、占有等，也都將是我們未來關注的問題。我們將本著緊密結(jié)合審判實踐熱點難點，成熟一些、規(guī)定一些的原則，逐步推進物權(quán)法司法解釋的起草工作。
物權(quán)法司法解釋一主要解決問題有：實踐中對不動產(chǎn)登記與民事訴訟關系的錯誤認識和做法，對預告登記后不動產(chǎn)物權(quán)人處分不動產(chǎn)物權(quán)的行為的過度限制，對機動車等特殊動產(chǎn)物權(quán)變動中第三人范圍理解的偏差，對《物權(quán)法》第二十八條的不適當?shù)財U大化適用，對按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的實踐運用及司法判斷標準的不統(tǒng)一，對善意取得制度適用標準的差異等。
中國日報社記者：我有兩個小問題，也是我們老百姓非常關心的。最近幾年關于房屋買賣的糾紛日益增多，但是有一方可能認為登記錯誤就狀告刑事案件，但是有一方認為是買賣合同無效的話就是民事案件。我注意到怎們這個司法解釋剛才也提到了這一點，想我們的領導回答一下到底老百姓應該怎么訴訟？ 我們也關注到網(wǎng)上最近熱議的話題，關于近期城市規(guī)劃管理意見里面提到今后可能不再封閉建小區(qū)，道路將公共化，大家關心這到底跟《物權(quán)法》是什么樣的關系？如果真是道路公共化之后，會不會與我們現(xiàn)行的《物權(quán)法》相關解釋是相違背的？謝謝。
程新文：先回答第一個問題。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，我國不動產(chǎn)登記涉及的不動產(chǎn)物權(quán)主要有九大類權(quán)利，包括集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)，建設用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)，這些權(quán)利可以說涉及到了日常生活、正常生產(chǎn)經(jīng)營的許多方面，非常重要。
造成你提到的實踐中比較混亂的原因很多，但究其根本而言，是由于對不動產(chǎn)登記的性質(zhì)及其在不動產(chǎn)物權(quán)變動中的作用認識不清所致。一方面，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式，是當事人不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動的意思表示推動的結(jié)果，不能把不動產(chǎn)物權(quán)登記理解為國家對不動產(chǎn)物權(quán)關系進行的干預，解釋為行政權(quán)力對不動產(chǎn)物權(quán)的授權(quán)或確認。另一方面，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，我國承擔不動產(chǎn)登記的機構(gòu)在性質(zhì)上是國家行政機關，就其履行不動產(chǎn)登記的法定職責及所遵循的程序而言，不動產(chǎn)登記又具有行政行為的特點。
不動產(chǎn)登記的復合性導致由此引發(fā)的訴訟就應當根據(jù)訴訟標的而區(qū)分民事或行政訴訟程序。涉不動產(chǎn)登記民事訴訟的訴訟標的應當是針對不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬或原因行為（買賣、贈與、抵押等基礎法律關系）；涉不動產(chǎn)登記行政訴訟的訴訟標的針對的是登記行為本身，即在行政訴訟中人民法院審查的是登記行為的合法性。
當然，根據(jù)《行政訴訟法》第61條的規(guī)定，在涉及登記的行政訴訟中，當事人申請一并解決相關民事爭議的，人民法院可以一并審理。這一規(guī)定的目的是為了完善民事爭議和行政爭議交叉時的處理機制，便于糾紛的一次性解決，方便當事人訴訟，并未改變相關爭議的民事糾紛性質(zhì)，對此應當有正確的認識。
這位記者朋友提到的第二個問題，我們也注意到了?！吨泄仓醒?國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》中提到了新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)；已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。正像有關部門所介紹的那樣，封閉住宅小區(qū)是農(nóng)耕時代的產(chǎn)物，我們現(xiàn)在已經(jīng)處于21世紀工業(yè)化、信息化和新型城鎮(zhèn)化的新時代，推進現(xiàn)代化城市建設需要我們有新的理念和探索。我們認為，上述舉措的目的是為了實現(xiàn)物和有關資源效益的最大化，這是一個非常具有前瞻性的、與時俱進的城市發(fā)展理念，是貫徹落實十八屆五中全會提出的五大發(fā)展理念中的共享發(fā)展理念的體現(xiàn)，也是落實中央城市工作會議的重要舉措，符合當今世界的潮流和發(fā)展趨勢，對于推進城市現(xiàn)代化具有重要指導意義。目前，黨中央、國務院提出的這一意見屬于黨和國家政策的層面，涉及包括業(yè)主在內(nèi)的有關主體的權(quán)益保障問題，還有一個通過立法實現(xiàn)法治化的過程。作為人民法院，我們將密切關注，并積極應對。
東方衛(wèi)視記者：剛才程庭長談到關于新的城市規(guī)劃的意見，請教一下您，現(xiàn)在的《物權(quán)法》上有明確的規(guī)定，像小區(qū)內(nèi)的公共綠地和道路都屬于業(yè)主共有，如果涉及到您所說的這種權(quán)益的調(diào)整，還有多長的路要走？有哪些城市要辦？
程新文：回答上一個問題時我提到，這是屬于具有時代特征的一個重大戰(zhàn)略舉措，中央前不久還專門召開了第一次中央城市工作會議。目前，這個意見尚處于黨和國家的政策層面，國家政策上升為法律，我想這是立法機關要做的事情。當然，我們作為司法機關，對此會密切的關注，對由此可能涉及到的相關主體的權(quán)益的影響、協(xié)調(diào)和保護，加強調(diào)研，及時研判，并進一步加強對下指導力度，積極協(xié)調(diào)有關方面妥善的處理好相關的糾紛。
中央人民廣播電臺記者：在我們現(xiàn)實生活中，對于機動車轉(zhuǎn)讓提出執(zhí)行異議的案件比較多，想問庭長如何理解《司法解釋》第六條的有關規(guī)定？債權(quán)人對于已經(jīng)轉(zhuǎn)讓但沒有過戶的車輛主張債權(quán)，是否會得到法院的支持？另外，已經(jīng)轉(zhuǎn)讓但沒有過戶的車輛如果發(fā)生交通事故需要理賠的情況，這樣權(quán)利主張或者是保護的順序是怎樣的？請您分析一下。謝謝。
程新文：我們《解釋》第六條涉及到《物權(quán)法》第23條、24條的相關規(guī)定。一方面，根據(jù)《物權(quán)法》第23條、第24條的規(guī)定，機動車等特殊動產(chǎn)物權(quán)變動，是交付即發(fā)生物權(quán)變動的效力，未經(jīng)登記，只是不得對抗第三人。另一方面，在物權(quán)與債權(quán)的關系上，在一物之上既有物權(quán)又有債權(quán)時，一般而言，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。
具體到機動車等特殊動產(chǎn)之上存在未辦理登記的受讓人與轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人的情況，通過轉(zhuǎn)讓人（如你的問題中所提到的張三）的交付取得特定動產(chǎn)物權(quán)的人（也就是李四）雖未辦理登記，但其（李四）已經(jīng)依法享有物權(quán)，故從法律條文的本身涵義以及法律整體的邏輯體系看，其（李四）權(quán)利應優(yōu)先于轉(zhuǎn)讓人的一般債權(quán)人（包括王五）。換句話說，就是轉(zhuǎn)讓人的一般債權(quán)人，包括破產(chǎn)債權(quán)人、人身損害債權(quán)人、強制執(zhí)行債權(quán)人、參與分配債權(quán)人，都應當排除于《物權(quán)法》第二十四條所稱的“善意第三人”范疇之外。當然，這里所稱的債權(quán)人自然不包括針對該標的物享有擔保物權(quán)的債權(quán)人，因為此時其債權(quán)已設定擔保，該債權(quán)人已經(jīng)成為該物的擔保物權(quán)人，自然就抵押或質(zhì)押擔保的財產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
另外你提到的人身損害債權(quán)人的問題，實踐中往往會考量道德和價值取向等因素而使問題復雜化。但由于《物權(quán)法》第24條僅是解決機動車等特殊動產(chǎn)物權(quán)變動中的對抗問題，如果將該類特殊債權(quán)人作為不可對抗的第三人，則與該條的立法本意以及物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的基本原則不符。至于這種情形下哪一個權(quán)利應優(yōu)先保護的問題，屬于立法者基于價值理念判斷通過法律規(guī)定加以回應。事實上，本條規(guī)定的“法律另有規(guī)定的除外”中所包含的權(quán)利中已經(jīng)有一些含有了人身損害債權(quán)的內(nèi)容，比如《海商法》第22條規(guī)定的船舶優(yōu)先權(quán)中就包含了在船舶營運中發(fā)生的人身傷亡的賠償請求權(quán)，對法律已經(jīng)特別規(guī)定享有法定優(yōu)先權(quán)的債權(quán)人，不管物權(quán)變動登記與否，均應屬于絕對不可對抗的善意第三人范疇。
南方都市報記者：還是問一下剛才街區(qū)制的問題。剛才您在回應中也說到，黨的政策和國家政策上升到法律的時候需要一個過程。我想問，一般來說比如說法律有修正案或者草案的時候有前期的征求民意，黨的政策或者國家政策所謂的開放街區(qū)制，中共中央出臺的這個意見，前期有沒有經(jīng)過民意調(diào)查或者是民族的調(diào)研？這也是一個程序性的問題，因為法律有這樣的規(guī)定，不知道黨的政策和國家的政策應不應該有這樣的問題。
程新文：你提的問題我個人認為是怎么實施立法法，跟我們今天的主題不是很近，也不是今天發(fā)布的解釋涉及的內(nèi)容。但我也愿意回答這個問題。我們知道中國特色的社會主義法律體系在形成過程當中，它是我們黨領導人民來制定法律，黨也領導人民遵守法律，同時也領導司法機關來執(zhí)行法律。所以，黨的政策和國家政策怎么樣制定出來，有規(guī)定的程序。包括向社會各界征求意見，包括向有關部門，也包括人民法院，我們也是作為社會的一分子，作為司法機關來說更多的是接觸這種最后一道防線，很多社會矛盾，現(xiàn)在有多元化糾紛解決機制，有不同的解決糾紛的渠道，人民司法是糾紛解決的方式之一，是最后一道防線，我們也會根據(jù)人民司法工作實際通過適當方式向有關部門反映司法實踐中發(fā)現(xiàn)的情況和問題。我們會嚴格的按照自己的工作職責做好相關工作。謝謝。
《最高人民法院關于適用中華人民共和國物權(quán)法若干問題的解釋（一）》
為正確審理物權(quán)糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。
第二條 當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認其享有物權(quán)的，應予支持。
第三條 異議登記因物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當事人提起民事訴訟，請求確認物權(quán)歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。
第四條 未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設定建設用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應當依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權(quán)效力。
第五條 買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應當認定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的“債權(quán)消滅”。
第六條 轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機動車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。
第七條 人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權(quán)法第二十八條所稱導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。
第八條 依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的物權(quán)人，根據(jù)物權(quán)法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請求保護其物權(quán)的，應予支持。
第九條 共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。
第十條 物權(quán)法第一百零一條所稱的“同等條件”，應當綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。
第十一條 優(yōu)先購買權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：
（一）轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；
?。ǘ┩ㄖ形摧d明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；
?。ㄈ┺D(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起十五日；
?。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。
第十二條 按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持。
其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：
?。ㄒ唬┪丛诒窘忉尩谑粭l規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購買，或者雖主張優(yōu)先購買，但提出減少轉(zhuǎn)讓價款、增加轉(zhuǎn)讓人負擔等實質(zhì)性變更要求；
?。ǘ┮云鋬?yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認定該合同無效。
第十三條 按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。
第十四條 兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時，請求按照轉(zhuǎn)讓時各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的，應予支持。
第十五條 受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。
真實權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應當承擔舉證證明責任。
第十六條 具有下列情形之一的，應當認定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：
?。ㄒ唬┑怯洸旧洗嬖谟行У漠愖h登記；
?。ǘ╊A告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意；
?。ㄈ┑怯洸旧弦呀?jīng)記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關事項；
（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤；
（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。
真實權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應當知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應當認定受讓人具有重大過失。
第十七條 受讓人受讓動產(chǎn)時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。
第十八條 物權(quán)法第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時”，是指依法完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動產(chǎn)交付之時。
當事人以物權(quán)法第二十五條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)法律行為生效時為動產(chǎn)交付之時；當事人以物權(quán)法第二十六條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關轉(zhuǎn)讓返還原物請求權(quán)的協(xié)議生效時為動產(chǎn)交付之時。
法律對不動產(chǎn)、動產(chǎn)物權(quán)的設立另有規(guī)定的，應當按照法律規(guī)定的時間認定權(quán)利人是否為善意。
第十九條 物權(quán)法第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應當根據(jù)轉(zhuǎn)讓標的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。
第二十條 轉(zhuǎn)讓人將物權(quán)法第二十四條規(guī)定的船舶、航空器和機動車等交付給受讓人的，應當認定符合物權(quán)法第一百零六條第一款第三項規(guī)定的善意取得的條件。
第二十一條 具有下列情形之一，受讓人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得所有權(quán)的，不予支持：
?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認定無效；
?。ǘ┺D(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。
第二十二條 本解釋自2016年3月1日起施行。
最高法出臺物權(quán)法司法解釋 對“善意第三人”作出具體規(guī)定
作者：孫瑩 來源： 央廣網(wǎng)
據(jù)中國之聲《央廣新聞》報道，《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（一）》今天上午10點發(fā)布。司法解釋結(jié)合審判實踐中遇到的難點問題，對不動產(chǎn)物權(quán)與登記、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)、善意取得等問題作出相應規(guī)定。
生活實踐中，有關機動車、船舶這些比較大的動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓很多，據(jù)統(tǒng)計，截至2015年5月，全國機動車總保有量達2.69億輛。機動車的二手交易也大量增加，經(jīng)常在買賣過程中發(fā)生問題，買受人應該有哪些應該注意的？
《解釋》對特殊動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的“善意第三人”做了一些具體的規(guī)定。【全文閱讀】 http://www.acla.org.cn/fazhixinwen/24542.jhtml?
最高法回應“新建住宅推廣街區(qū)制”
作者：周斌 來源： 法制日報
2月23日，最高人民法院民一庭庭長程新文在召開的新聞發(fā)布會上對“新建住宅推廣街區(qū)制”作出回應稱，此舉可能會造成一些糾紛進入法院，法院將密切關注并積極應對，妥善處理好并保障房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。
近日印發(fā)的《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》明確，新建住宅推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化……引發(fā)社會高度關注。
程新文認為，……【全文閱讀】 http://www.acla.org.cn/fazhixinwen/24548.jhtml?
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