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上海律協(xié)城市更新專題律師實(shí)務(wù)培訓(xùn)班成功舉辦

    日期：2024-10-23         閱讀：2,948次

2024年10月18日至19日，上海律協(xié)律師學(xué)院聯(lián)合城市更新（征收）專業(yè)委員會(huì)舉辦了城市更新專題律師實(shí)務(wù)培訓(xùn)班。本次實(shí)務(wù)培訓(xùn)共四講，主題分別為《企業(yè)廠房征收/拆遷實(shí)操精要》《征收補(bǔ)償利益分割案件辦理流程詳解》《上海城市更新之存量工業(yè)用地升級(jí)轉(zhuǎn)型實(shí)操法律風(fēng)險(xiǎn)防范》《城市更新與集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的收回》，分別由委員會(huì)主任馬永健、副主任李維世、委員鄒翊和副主任武順華主講。培訓(xùn)班在上海財(cái)經(jīng)大學(xué)同德樓進(jìn)行，現(xiàn)場和線上共約600人參加。上海律協(xié)副會(huì)長張鵬峰到場并致辭。

張鵬峰副會(huì)長指出，城市更新是對(duì)城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市生產(chǎn)生活的地區(qū)，進(jìn)行必要的、有計(jì)劃的改造活動(dòng)，包括綜合整治、功能改變、拆除重建等。上海作為具有百年以上歷史的超大城市，城市更新的需求更為迫切。當(dāng)然，城市更新也需要遵守法律，也需要平衡各方利益，這就給予了上海律師很大的法律服務(wù)空間。

張鵬峰副會(huì)長對(duì)城市更新律師實(shí)務(wù)培訓(xùn)后續(xù)開展，提出了兩點(diǎn)建議：一是要注重結(jié)合當(dāng)前熱點(diǎn)、難點(diǎn)。除了上海當(dāng)前城市更新熱點(diǎn)，還有“兩舊一村”改造、低效工業(yè)用地的處置等，這些都是當(dāng)前上海城市更新的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，今后的培訓(xùn)，對(duì)此也可以有所側(cè)重；二是要注重點(diǎn)面結(jié)合。城市更新的領(lǐng)域非常廣，包括既有建筑的更新改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造、完善社區(qū)建設(shè)、活力街區(qū)打造、城市功能完善、城市基礎(chǔ)設(shè)施更新改造、城市生態(tài)修復(fù)、城市歷史文化保護(hù)傳承等，都屬于城市更新的范疇。因此，未來的培訓(xùn)，除了要在城市更新一個(gè)個(gè)的“點(diǎn)”上進(jìn)行攻堅(jiān)外，也需要在整體“面”上進(jìn)行全面學(xué)習(xí)和研究，由點(diǎn)到面、點(diǎn)面結(jié)合。這需要后期有一個(gè)總體的、長期的培養(yǎng)計(jì)劃。

馬永健主任的講座主題為《企業(yè)廠房征收/拆遷實(shí)操精要》。結(jié)合自身的專業(yè)細(xì)分之路，以及近四十年來動(dòng)遷征收政策的更迭，馬永健主任向參訓(xùn)律師就企業(yè)廠房征收業(yè)務(wù)的基本概念以及企業(yè)廠房征收涉及的法律法規(guī)進(jìn)行了介紹。結(jié)合自身豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)，從法律法規(guī)規(guī)定的征收補(bǔ)償項(xiàng)目展開，就土地、房屋、設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失以及搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)的法律規(guī)定進(jìn)行了解析。

為了使參訓(xùn)律師能夠更加深入了解企業(yè)廠房征收的律師實(shí)務(wù)工作，馬永健律師通過6個(gè)疑難案例中遇到的土地性質(zhì)爭議、有證房屋和無證房屋的判定、簽約時(shí)機(jī)的把握、停產(chǎn)停業(yè)損失確定、可搬和不可搬設(shè)備設(shè)施的差異、政策性搬遷的認(rèn)定、租客清退等問題向參訓(xùn)律師進(jìn)行了分享，以頗具故事性案件形象說法，以小見大，使參訓(xùn)律師對(duì)企業(yè)廠房征收項(xiàng)目中律師的作用有了更新的認(rèn)識(shí)。馬永健主任還向參訓(xùn)律師分享了業(yè)務(wù)文書制作及律師收費(fèi)方式。

馬永健主任提到，上海律師已經(jīng)廣泛地參與到居住房屋征收糾紛所涉案件中，但是企業(yè)廠房這類非居住房屋更為復(fù)雜，當(dāng)遇到征收或拆遷時(shí)，客戶往往還是期望律師能夠提供相應(yīng)專業(yè)法律服務(wù)為其保駕護(hù)航。因此，期望通過這次講座，能夠讓參訓(xùn)律師意識(shí)到在城市更新帶來的新機(jī)遇下，企業(yè)廠房在內(nèi)的非居住房屋所涉征收項(xiàng)目可以成為律師藍(lán)海業(yè)務(wù)領(lǐng)域。最后，馬永健律師向部分參加培訓(xùn)的律師贈(zèng)送法律專著。

李維世副主任的講座主題為《征收補(bǔ)償利益分割案件辦理流程詳解》。講座伊始，李維世副主任向參訓(xùn)律師分享了其執(zhí)業(yè)至今的所感所悟，認(rèn)為律師行業(yè)的核心價(jià)值觀應(yīng)以專業(yè)敬業(yè)為基礎(chǔ)，持續(xù)提高專業(yè)水平，不斷學(xué)習(xí)新知識(shí)、掌握新技能，對(duì)待當(dāng)事人耐心、細(xì)致，樹立正確的工作理念，與當(dāng)事人共同努力尋求案件的良好結(jié)果。

針對(duì)征收補(bǔ)償利益分割案件辦理，李維世副主任事無巨細(xì)地對(duì)訴訟的各個(gè)環(huán)節(jié)和操作流程進(jìn)行了解析。從立案保全、調(diào)查取證、開庭審理到執(zhí)行和二審，李維世副主任總結(jié)了各個(gè)環(huán)節(jié)的疑難復(fù)雜問題，向參訓(xùn)律師分享了其執(zhí)業(yè)十幾年來寶貴的辦案經(jīng)驗(yàn)。講座中詳細(xì)闡釋了信息公開申請(qǐng)、財(cái)產(chǎn)保全處理要點(diǎn)、調(diào)查取證及相關(guān)文件的樣式、庭前會(huì)議準(zhǔn)備、開庭審理過程中的焦點(diǎn)問題、庭后匯報(bào)釋疑及提交補(bǔ)充材料的注意事項(xiàng)等。

李維世副主任提到，在代理征收補(bǔ)償利益分割案件中，代理律師應(yīng)追求維護(hù)客戶最大利益，不僅指經(jīng)濟(jì)利益的爭取，還包括時(shí)間成本的節(jié)約和精神壓力的緩解，同時(shí)誠實(shí)并直接地與客戶溝通，與當(dāng)事人建立信任關(guān)系，希望講座能夠幫助參訓(xùn)律師了解征收補(bǔ)償分割案件的流程，為參訓(xùn)律師承辦征收補(bǔ)償利益分割案件起到指引作用。

鄒翊律師以《上海城市更新規(guī)則體系及存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型》為題作了分享。鄒翊律師首先對(duì)上海城市更新規(guī)則體系進(jìn)行了解析，認(rèn)為上海地方立法首次將城市更新全門類進(jìn)行統(tǒng)一和融合。除舊區(qū)改造、城中村、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型更新外，《上海城市更新條例》（以下簡稱《條例》）還新增了舊商業(yè)辦公、市政設(shè)施及公共設(shè)施、舊房更新的新門類。鄒翊律師結(jié)合《條例》的規(guī)定，就上海城市更新政府管理機(jī)制進(jìn)行了說明，就上海城市更新參與主體以及更新統(tǒng)籌主體的職能進(jìn)行了介紹，并就城市更新中的零星更新和區(qū)域統(tǒng)籌更新對(duì)應(yīng)的決策機(jī)制和運(yùn)行程序進(jìn)行了闡述。

鄒翊律師接下來對(duì)上海存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型規(guī)則進(jìn)行了深度解析。結(jié)合產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型的核心指標(biāo)、上海產(chǎn)業(yè)用地分類及特點(diǎn)、以及目前上海全市建設(shè)用地總量情況，鄒翊律師指出為解決目前上?？傮w土地適用結(jié)構(gòu)不均衡狀態(tài)、為減小工業(yè)用地績效區(qū)域差異，存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型更新將起到重要的作用。因此，律師在處理相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)結(jié)合最新存量工業(yè)用地政策及政策趨勢，做好相關(guān)政策研判工作。在此基礎(chǔ)上，為客戶提供項(xiàng)目應(yīng)對(duì)方案，幫助客戶排除法律風(fēng)險(xiǎn)。鄒律師還結(jié)合實(shí)操中遇到的疑難案例，對(duì)律師在存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型項(xiàng)目中能提供的法律服務(wù)進(jìn)行了介紹。

鄒翊律師最后向參訓(xùn)律師就工業(yè)用地升級(jí)轉(zhuǎn)型律師服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行了分享。鄒翊律師表示，目前相關(guān)業(yè)務(wù)沒有一個(gè)固定的律師服務(wù)開展模式，希望通過此次講座，引起更多律師對(duì)上海城市更新規(guī)則體系完善進(jìn)行深入研究。

本次培訓(xùn)課程的最后一講由武順華副主任主講，主題為《城市更新與集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的收回》。內(nèi)容主要分為三個(gè)部分。第一部分是介紹存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的概況。武順華副主任提到，目前城市更新項(xiàng)目推進(jìn)中遇到的難題主要包括融資難導(dǎo)致的資金平衡難問題，以及老舊片區(qū)更新改造中普遍會(huì)遇到的拆遷騰地難問題。

第二部分，武順華副主任結(jié)合集體經(jīng)營性建設(shè)用地相關(guān)政策的更迭，就目前上海城市更新的實(shí)踐進(jìn)行分析，并指出出租鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和聯(lián)營企業(yè)用地屬于城市更新中建設(shè)用地騰退的難點(diǎn)。實(shí)踐中，集體經(jīng)營性建設(shè)用地往往面臨土地和房屋權(quán)屬不統(tǒng)一的情況，收回集體經(jīng)營性建設(shè)用地的法律邏輯多為租賃騰退，在租賃騰退中則面臨征收補(bǔ)償以及土地租賃兩層法律關(guān)系的處理。課程第三部分，武順華副主任在解析民法典第231條與第352條規(guī)定的同時(shí)，通過具體案例，對(duì)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的租賃糾紛案件中會(huì)遇到的地上建筑物的所有權(quán)歸屬認(rèn)定、非居住房屋因征收或動(dòng)遷的補(bǔ)償范圍、地上物動(dòng)遷利益的歸屬等焦點(diǎn)問題進(jìn)行了闡述。

課程最后，武順華律師表示，若想從事集體經(jīng)營性建設(shè)用地相關(guān)業(yè)務(wù)，非訴服務(wù)是基礎(chǔ)，訴訟代理是增量，一百條法律就有一百零一個(gè)問題。

本次委員會(huì)推出專題培訓(xùn)班得到了參訓(xùn)律師的普遍好評(píng)。每場培訓(xùn)結(jié)束后參訓(xùn)律師積極互動(dòng)，向講師咨詢其執(zhí)業(yè)過程中遇到的征收疑難問題，表示收獲頗豐。